Справочник строителя | Правовые аспекты
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЯ В ОБЛАСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
ГСК РФ в ст. 58 предусмотрена ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с ней лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.
1. Гражданско-правовая ответственность.
Гражданским законодательством определено, что, если жилой Дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество созданы на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданы без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и Правил, они являются самовольными постройками (ст. 222 ГК РФ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в п. 34 также указано, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.
Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.
В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г., определено, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
С одной стороны, судом первой инстанции указано, что на основании ст. 234 ГК РФ право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Указанное решение вынесено на основании того, что за лицом, осуществившем постройку, можно признать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании положения ст. 268 ГК РФ. Но указанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.
Если в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения были возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей, при этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права, то на основании ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу.
Кроме того, судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
Суд в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право бессрочного пользования земельным участком.
2. Административная ответственность.
КоАП РФ содержит ряд положений, устанавливающих административную ответственность за следующие правонарушения:
1) в ст. 7.14 предусмотрено, что проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия в случаях, если такое разрешение обязательно, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ); на должностных лиц - от 20 до 30 МРОТ; на юридических лиц - от 200 до 300 МРОТ;
2) ст. 7.4 содержит последствия самовольной застройки площадей залегания полезных ископаемых. Застройка площадей залегания полезных ископаемых без специального разрешения, а также необеспечение требований к сохранности зданий и сооружений при пользовании недрами влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 5 до 10 МРОТ; на должностных лиц - от 10 до 20 МРОТ; на юридических лиц - от 100 до 200 МРОТ;
3) ст. 8.1 Кодекса предусматривает, что несоблюдение экологических требований при планировании, технико-экономическом обосновании проектов, проектировании, размещении, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ; на должностных лиц - от 5 до 10 МРОТ; на юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ;
4) ст. 9.1 КоАП РФ в качестве правовых последствий нарушения требований промышленной безопасности или условий лицензий на осуществление видов деятельности в области промышленной безопасности опасных производственных объектов влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ; на должностных лиц - от 20 до 30 МРОТ; на юридических лиц - от 200 до 300 МРОТ. Нарушение же требований промышленной безопасности к получению, использованию, переработке, хранению, транспортировке, уничтожению и учету взрывчатых веществ на опасных производственных объектах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 15 до 20 МРОТ; на должностных лиц - от 30 до 40 МРОТ; на юридических лиц - от 300 до 400 МРОТ.
Закон об участии в долевом строительстве ст. 25 внес соответствующие изменения в КоАП РФ.
Глава 14, в которой рассматривались административные правонарушения в области предпринимательской деятельности, была дополнена ст. 14.28, регулирующей последствия нарушений требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 МРОТ; на юридических лиц - от 4000 до 5000 МРОТ.
Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 3000 до 4000 МРОТ.
При этом необходимо обратить внимание на тот факт, что согласно ст. 3 Закон об участии в долевом строительстве право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости возникает у застройщика только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, а также, что важно в рамках указанной статьи КоАП РФ, опубликования и (или) размещения проектной декларации.
Проектная декларация согласно ст. 19 указанного Закона включает в себя:
1) информацию о застройщике, которая должна содержать информацию:
а) о фирменном наименовании, местонахождении - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о местожительстве - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
б) о государственной регистрации застройщика;
в) об учредителях (участниках) застройщика;
г) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию
проектной декларации;
д) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
е) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Кроме того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
а) учредительные документы застройщика;
б) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
в) cвидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
г) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
д) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
е) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
2) информацию о проекте строительства. Она должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о:
а) цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
б) разрешении на строительство;
в) правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в том случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
г) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
д) количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
е) функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
ж) составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
з) предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
и) возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
к) перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).
При этом по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
В случае нарушения застройщиком установленных указанным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 вышеуказанного Закона.
В соответствии со ст. 14. 28 КоАП РФ непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 1000 до 2000 МРОТ.
Кроме указанных дополнений в КоАП РФ ст. 19.5 также была дополнена ч. 4 следующего содержания.
Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 1000 до 2000 МРОТ.
Указным законом в ст. 23.64 КоАП РФ был также дан перечень органов, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 14.28 и ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ.
Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени указанных органов вправе:
1) руководитель Федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, его заместители;
2) руководители структурных подразделений Федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, их заместители;
3) руководители территориальных органов Федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, их заместители.
Приказом Госстроя РФ от 18 июля 2002 г. № 149 был установлен перечень должностных лиц, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях:
1) в области строительства. К ним отнесены:
а) заместитель начальника Управления - начальник Главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Госстроя России и его заместители;
б) должностные лица Главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Госстроя России, уполномоченные проводить мероприятия по надзору;
в) начальники инспекций государственного архитектурно-строительного надзора субъектов РФ и их заместители;
г) должностные лица инспекций государственного архитектурно-строительного надзора субъектов РФ, уполномоченные проводить мероприятия по надзору;
2) в жилищной сфере:
а) начальник Управления Главной государственной жилищной инспекции - главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации и его заместители;
б) начальник, его заместитель, должностные лица отдела Управления Главной государственной жилищной инспекции, уполномоченные проводить мероприятия по контролю;
в) руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ и их заместители;
г) должностные лица государственных жилищных инспекций субъектов РФ, уполномоченные проводить мероприятия по контролю.
Наступление административной ответственности также предусмотрено Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в РФ».
В соответствии со ст. 24 указанного Закона гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с КоАП РФ. Гражданин или юридическое лицо, допустившие в ходе реализации архитектурного проекта отступления от указанного проекта без согласования с автором архитектурного проекта и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения.
Согласно ст. 25 указанного Закона предусмотрена также имущественная ответственность в следующих случаях:
1) лицо, право которого нарушено при осуществлении архитектурной деятельности, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков в соответствии с гражданским законодательством РФ (ст. 15 ГК РФ);
2) убытки, причиненные автору архитектурного проекта в результате нарушения его авторских прав, возмещаются в порядке, установленном ГК РФ;
3) лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (данное положение соответствует уже рассмотренной ст. 222 ГК РФ);
4) лицо, виновное в действиях, повлекших за собой причинение вреда личности либо трудновосполнимый урон окружающей природной среде, памятнику истории или культуры, ценному городскому или природному ландшафту, несет ответственность, установленную законодательством РФ;
5) гражданин или юридическое лицо, осуществляющие архитектурную деятельность, несут имущественную ответственность в соответствии с гражданским законодательством РФ за неисполнение или за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
3. Уголовная ответственность. Она возникает в соответствии с Уголовным кодексом РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (с изм. и доп. от 28 декабря 2004 г.) (далее - УК РФ). Согласно ст. 216 УК РФ нарушение правил безопасности при ведении горных, строительных или иных работ, если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека либо крупного ущерба, наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.
То же деяние, повлекшее по неосторожности смерть человека, наказывается ограничением свободы на срок до пяти лет либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.
Указанное деяние, повлекшее по неосторожности смерть двух или более лиц, наказывается лишением свободы на срок до семи лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.
Крупным ущербом в настоящем случае признается ущерб, сумма которого превышает 500 000 рублей.
Вернуться к списку
|
Распечатать
|
