Справочник строителя | Правовые аспекты

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ

За весь период с момента принятия в 1984 г. Жилищного Кодекса РСФСР (далее по тесту - ЖК РСФСР) до конца 2004 г. общие нормы и положения жилищного законодательства существенно не изменялись. Общее направление всех принимаемых на основе ЖК РСФСР нормативных актов, поправок, изменений и дополнений к нему оставалось прежним. При этом положения жилищного законодательства и его общие нормы перестали соответствовать фактическим обстоятельствам в стране.

С другой стороны, важным является тот факт, что при недавнем принятии пакета новых законодательных актов, регулирующих жилищные правоотношения, законодатель учел специфику сложившейся ситуации в обществе.

Реформирование жилищного законодательства не может быть произведено единовременно, путем принятия даже очень современных нормативных актов, соответствующих экономическому положению и сложившимся правоотношениям в стране.

Для его осуществления и завершения необходимо не просто изменить какие-то положения того или иного закона или внести соответствующие поправки в тот или иной документ.

Целью всех мероприятий при идеальном сложении обстоятельств, результатом предпринятых действий должна стать совершенно иная структура жилищного законодательства.

В конце 2004 г. законодатель принял пакет законов, в котором значительную долю составили акты, регулирующие жилищные правоотношения.

Новый ЖК РФ был введен в действие с 1 марта 2005 г. в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». С этого же дня утратили силу ЖК РСФСР, Законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья», признаны недействующими на территории РФ Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.

Другие нормативные правовые акты, регулировавшие правоотношения в жилищной сфере до вступления в действие нового ЖК РФ, подлежат применению до приведения их в соответствие с новым ЖК РФ, а пока применяются в части, ему не противоречащей. К ранее возникшим жилищным отношениям вступивший в силу ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие.

К новеллам ЖК РФ при общем рассмотрении его положений можно отнести следующее (не вдаваясь в тонкости возможных проблем и вопросов).

1. ЖК РФ перечислил объекты жилищных прав. Ими являются жилые помещения. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилые помещения - это изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, т. е.

отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это положение соответствует нормам ЖК РСФСР. Но в соответствии с новым кодексом в настоящем случае допускается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности гражданам, проживающим в нем на законных основаниях при наличии следующих условий:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих вместе с ними лиц и соседей;

2) соблюдения противопожарных, санитарно-гигиенических, экологических требований к жилым помещениям.

При этом (как и прежде) размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

В ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрены правовые последствия нарушение правил пользования жилыми помещениями. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.

К жилым помещениям отнесены:

1) жилой дом, часть жилого дома. Они представляют собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры - согласно нормам ЖК РФ это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. Следующей новеллой ЖК РФ является проблема приватизации жилых помещений.

Согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон О приватизации) внесены изменения.

В новой редакции указанная статья содержит следующее положение. Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Но нужно учесть, что с 1 января 2007 г. она также признана утратившей силу.

Фактически, проблема состоит в следующем. Если граждане получили квартиру по договору социального найма до 1 марта 2005 г., и она не относится ни к одной из перечисленных категорий (не является аварийной, не находится в общежитии, и т. д.), указанные лица имеют право на ее приватизацию. Но максимальный срок для совершения указанных действий - до 1 января 2007 г.

С 1 января 2007 г. согласно Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация квартир будет окончена. После этого с неприватизированными жилыми помещения возможно проведение одной сделки - обмена с соблюдением условий, предусмотренных ЖК РФ.

Таким образом, после 1 января 2007 г. такое основание приобретения прав собственности на жилые помещения и возникновения соответствующих жилищных прав, как приватизация, прекратится. В качестве оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей (в отношении собственности на жилое помещение или прав наймодателя жилого помещения) будут служить перечисленные в ст. 10 ЖК РФ ситуации, т. е.:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему (договора купли-продажи недвижимости и т. д.);

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности (например, решение о признании права собственности на спорное жилое помещение);

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

3. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Обмен должен быть осуществлен только между лицами, занимающими жилые помещения по договорам социального найма, но никак в данной сделке не участвуют собственники жилых помещений.

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Но обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ списке.

Таким образом, обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию обмена по гражданскому законодательству. Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с гл. 31 ГК РФ. В соответствии с ней каждая из сторон указанной сделки должна являться собственником жилого помещения. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. То есть, фактически происходит обмен имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон.

4. Согласно новому ЖК РФ жилые помещения могут находиться у граждан на праве собственности и на праве найма (социального или коммерческого), у юридических лиц - по праву собственности и аренды. То есть, законодательно предусмотрено два вида владения жилым помещением — собственность и наем (или аренда).

Главы 7 и 8 ЖК РФ регулируют порядок предоставления собственником жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (в лице действующих от его имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления либо управомоченного им лица) оговоренной в ЖК РФ категории лиц (малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма - жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях - жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ) по договору социального найма жилые помещения во владение и в пользование для проживания.

То есть здесь происходит выделение различных вариантов заключения договоров социального найма в зависимости от того, кто является наймодателем. Для понимания данного разделения нужно возвратиться к тому моменту, когда ЖК РФ подразделяет жилищный фонд как единое целое на:

1) муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям) - из этого фонда происходит предоставление жилых помещений по договорам социального найма малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в нем;

2) государственный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ) - из него предоставляются жилые помещения по договорам найма лицам, признанным по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в указанных помещениях.

5. ЖК РФ предоставляет право собственнику или нанимателю жилого помещения произвести перепланировку или переустройство жилого помещения:

1) переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Оно может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;

2) перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Проведение указанных действий влечет внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Для проведения вышеперечисленных действий на законных основаниях необходимо согласование их с органом местного самоуправления.

Основанием для их проведения служит решение указанного органа. Таким образом, и переустройство, и перепланировку жилых помещений допускается производить, но только после получения соответствующих документов в установленном законодательством РФ порядке.

Для получения указанного решения и для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения ряд документов, перечень которых указан в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, а именно:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке (форма утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266);

2) правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных указанным пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, нужно дополнительно представить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В нем должна содержаться информация о том, насколько допустимо проведение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Данный перечень не может дополняться иными документами, кроме перечисленных. Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление иных документов, кроме тех, которые перечислены.

При подаче всех вышеназванных документов орган местного самоуправления выдает заявителю расписку в их получении, где приводится их перечень и проставляется дата их получения. С этой даты и должны исчисляться сроки принятия решения.

По результатам рассмотрения поданного заявителем заявления, а также приложенных к нему и представленных необходимых документов принимается решение о согласовании перепланировки и (или) переустройства жилого помещения или об отказе в согласовании. Орган, осуществляющий согласование, должен утвердить принятое решение в срок, не превышающий сорок пять дней со дня представления заявителем указанных документов.

В трехдневный срок со дня принятия решения о согласовании орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.

Указанный документ, содержащий решение органа местного самоуправления по вопросам переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием их проведения.

Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, вправе дать отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данное действие указанного органа допускается в случае:

1) непредставления определенных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Необходимо отметить, что в настоящее время действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170. В соответствии с ними не допускается:

1) переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств,

2) перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Указанные последствия являются основаниями для принятия решения об отказе в согласовании дальнейшего переустройства или перепланировки жилого помещения в связи с несоответствием ее требованиям законодательства РФ.

В случае отказа в согласовании проведения указанных действий орган местного самоуправления принимает соответствующее решение. В нем в обязательном порядке должны содержаться основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 27 ЖК РФ.

Срок выдачи или направления заявителю решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения составляет не более трех рабочих дней со дня принятия такого решения. Оно может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

По окончании работ по переустройству и перепланировке жилого помещения (при условии, что они выполнялись по согласованию с органом местного самоуправления и на основании выданного им решения) результат работ должен быть сдан приемочной комиссии. Факт завершения указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266. Указанный акт приемочной комиссии должен быть направлен органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Если же перепланировка или переустройство жилого помещения уже проведена и требования ЖК РФ не были выполнены, она является самовольной и не может быть оформлена «задним числом».

Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение в нарушение норм ЖК РФ, несет предусмотренную законодательством ответственность. В соответствии со ст. 7.21. КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

На собственника самовольно переустроенного или перепланированного помещения, а также на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние. Органом местного самоуправления, осуществляющим согласование работ по переустройству, перепланировке жилых помещений может быть установлен разумный срок и порядок для устранения допущенных нарушений с целью приведения жилья в прежнее состояние.

В том случае если собственник жилого помещения не приведет его в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает следующее решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении данного договора. При этом на собственника будет возложена обязанность по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Но произведенные изменения могут быть оставлены при наличии следующих условий:

1) произведенными перепланировкой или переоборудованием не нарушены права и законные интересы других граждан и третьих лиц,

2) результат произведенных работы не создает угрозу их жизни или здоровью, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Для этого предусмотрен судебный порядок действий. Только на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, при наличии техусловий, которые были перечислены ранее.

В иных случаях допускается установление нового срока для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние органом, осуществляющим согласование. Это требование может быть предъявлено к следующим лицам:

1) новый собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке;

2) собственник жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние нанимателем, являвшийся наймодателем по расторгнутому договору социального найма.

В том случае, если такое жилое помещение не будет приведено указанными лицами в прежнее состояние в указанный новый срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.

6. Одной из новелл ЖК РФ являются нормы, регулирующие правоотношения собственника жилья и бывших членов его семьи.

Статьей 127 ЖК РСФСР право пользования жилым помещением сохранялось за членами семьи собственника даже в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.

Статья 31 ЖК РФ содержит иную, совершенно не применяемую ранее в законодательстве РФ, норму права: основанием для прекращения права пользования жилым помещением для членов семьи собственника является прекращение их семейных отношений с собственником.

То есть бывший член семьи собственника, если иное по взаимному соглашению не будет установлено между ним и самим собственником, теряет право пользования жилым помещением.

Но при этом оговорены следующие условия для действия указанного положения:

1) если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

2) если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то по решению суда за ним может быть сохранено право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, но на определенный судом срок.

Кроме того, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи. Но для этого в качестве обязательного условия при вынесении соответствующего решения суда должно стать наличие алиментных обязательств собственника, подлежащих исполнению. А основанием для подобного решения должно стать заявление указанных членов семьи собственника.

Также суд своим решением вправе назначить бывшему члену семьи собственника ограниченный по времени срок пользования жилым помещением. По его истечении соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. Но ЖК РФ допускает возможность подписания добровольного соглашения между собственником и данным бывшим членом его семьи, заключенного по взаимному соглашению сторон, в котором указанные лица должны установить иные, отличные от предусмотренных решением суда, условия и срок проживания указанного бывшего члена семьи собственника. В этом случае принятое сторонами урегулирование конфликта будет действовать до исполнения условий указанного соглашения.

Действует также еще одно важное положение в отношении бывшего члена семьи собственника. Предусмотрены основания для досрочного прекращения права пользования бывшим членом семьи собственника жилым помещением:

1) в том случае, если право собственности на жилое помещение собственника будет прекращено, даже если установленный судом срок проживания бывшего члена семьи не истек, его право пользования жилым помещением прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение собственника;

2) если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Данные правовые последствия возможны только на основании решения суда.

Но согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие указанных положений ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

7. ЖК РФ внес существенные коррективы в такое понятие, как специализированные жилые помещения и в порядок пользования ими.

Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам гл. 9 ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения - они предназначаются для проживания в них определенным категориям работников, которые в связи со специфическим характером их трудовых отношений имеют право на проживание в них (ст. 93 ЖК РФ),

2) жилые помещения в общежитиях - жилых помещениях, специально построенных или переоборудованных с целью использования их для временного проживания граждан во время их работы, службы или обучения (ст. 94 ЖК РФ);

3) жилые помещения маневренного фонда, которые имеют строго целевое назначение и предоставляются гражданам временно, в предусмотренных ст. 95 ЖК РФ случаях, а именно:

а) период проведения капитального ремонта (реконструкции) дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя. Согласно ст. 88 ЖК РФ при данных обстоятельствах наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя;

б) если в результате обращения взыскания на жилые помещения (которые были приобретены за счет кредита банка, иной кредитной организации, средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и потом заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа), гражданин утратил указанное жилое помещение, при этом оно было единственным для данного лица местом проживания;

в) при необходимости неотложного переселения граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (из аварийных домов, домов, грозящих обвалом, в случаях стихийных бедствий и иных чрезвычайных обстоятельств, представляющих угрозу здоровью и жизни людей);

г) в иных случаях, предусмотренных законодательством;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, предназначенные в соответствии со ст. 96 ЖК РФ для проживания определенной категории населения, к которой отнесены граждане, нуждающиеся в специальной социальной защите. Согласно ст. 11 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в РФ» (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) в специализированном учреждении социального обслуживания предоставляется временный приют:

а) детям-сиротам, оставшимся без попечения родителей, безнадзорным несовершеннолетним, детям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации (ситуация, объективно нарушающая жизнедеятельность гражданина, например, инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, сиротство, безнадзорность, малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество и т. д., которую он не может преодолеть самостоятельно);

б) гражданам без определенного места жительства и определенных занятий, пострадавшим от физического или психического насилия, стихийных бедствий, в результате вооруженных и межэтнических конфликтов;

в) другим клиентам социальной службы, нуждающимся в предоставлении временного приюта;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев - это совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения), предназначенных для временного проживания на территории РФ лиц, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами, в течение срока действия статуса вынужденного переселенца. Жилые помещения для временного поселения предоставляются семьям вынужденных переселенцев в следующих случаях:

а) при отсутствии возможности самостоятельного определения своего нового места жительства на территории РФ;

б) если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения, предоставленного по договору найма;

в) если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, они представляют собой совокупность жилых помещений, предоставляемых лицам, признанным беженцами, и членам их семей, не имеющих жилья на территории РФ, в течение срока признания их беженцами. Порядок предоставления жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предусмотрен соответствующим законодательством и ст. 97 ЖК РФ. В соответствии с Федеральный закон от 19 февраля 1993 г. № 4528-1 «О беженцах (с изм. и доп. от 22 августа 2004 г.) беженцем признается лицо, которое не является гражданином РФ и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан согласно ст. 98 ЖК РФ.

В специализированный жилищный фонд входят после вступления ЖК РФ в действие только жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. То есть жилые помещения индивидуального фонда не могут использоваться ни как служебные жилые помещения, никак общежития и т. д. Это допускается только после отнесения его в установленном порядке к специализированному жилищному фонду.

8. В ЖК РФ предусмотрено положение, содержащее различные варианты управления собственниками жилых помещений многоквартирным домом. При этом указанные лица должны, даже обязаны сами выбрать способ управления жилым домом. При этом цель управления остается одной в любом случае: оно должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

ЖК РФ предоставляет собственникам жилых помещений в многоквартирном доме следующие варианты управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (согласно ст. 164 ЖК РФ). При этом способе управления договоры оказания услуг с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников, а при заключении указанных договоров, все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны по договору. Также на собственников жилых помещений при наличии данного способа управления возложена обязанность заключать договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) каждым от своего имени лично;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Порядок же управления в жилищном кооперативе предусмотрен ст. 116 ЖК РФ. Согласно ей высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

3) управление управляющей организацией (на основании положений ст. 162 ЖК РФ). Между управляющей организацией и каждым собственником помещения в таком доме заключается договор
управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Указанный договор заключается на срок не менее чем на один год и не более чем на пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Важным моментом является тот факт, что один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 163 ЖК РФ, если многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности, порядок его управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управление указанным многоквартирным домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

9. Одной из новелл ЖК РФ является раздел 7, в котором рассмотрена плата за жилье и коммунальные услуги. Сама обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги не является новой. Главным образом, несуществовавшим в прежнем жилищном законодательстве являются те положения, которые:

1) конкретизировали перечень тех лиц, которые по ЖК РФ обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и момент, с которого у них возникает указанная обязанность. К ним отнесены:

а) наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

б) арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

в) наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

г) члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

д) собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

2) структурировали плату за жилое помещение (она включает в себя оплату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за наем) и коммунальные услуги, которые и для нанимателей, и для собственников жилых помещений включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления):

а) для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, она включает в себя:

— плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

— плату за коммунальные услуги.

б) для собственника помещения в многоквартирном доме она включает в себя:

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— плату за коммунальные услуги.

Кроме того, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

За несвоевременную или неполную оплату за жилое помещение и коммунальные услуги ст. 155 ЖК РФ установлены штрафные санкции в виде пени. До введения в действие указанного кодекса пеня за указанные нарушения была введена Постановлением СМ РФ от 22 сентября 1993 г. № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг». В нем было установлено, что с 1 января 1994 г. размер пеней с сумм просроченных платежей за оплату жилья и коммунальные услуги в размере одного процента за каждый день просрочки. Данное Постановление было отменено Постановлением Правительства РФ от 18 июня 1996 г. № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», которое в свою очередь также было признано утратившим силу.

В соответствии с ЖК РФ пеня установлена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Статьей 160 ЖК РФ предусмотрена компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Указанные компенсации предоставляются за счет средств соответствующих бюджетов и включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Так как рядом законов предусмотрен порядок предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, то статьей 8 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлены следующие переходные положения. До внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ.

Перевод помещений из категории жилых в нежилые производится согласно ст. 288 ГК РФ в порядке, определяемом жилищным законодательством, а в соответствии с ЖК РФ также с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности РФ (согласно ст. 22 ЖК РФ).

Рассмотрению вопросов перевода жилого помещения в нежилое, а также обратных действий посвящена гл. третья ЖК РФ. Здесь предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, порядок проведения указанных действий, возможности и последствия отказа в переводе. Нужно обратить внимание на тот факт, что ЖК РСФСР содержал только общие понятия перевода жилых помещений в нежилые. Поэтому указанные нормы ЖК РФ являются новыми и ранее не применявшимися.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

При наличии определенных условий не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Они перечислены в ст. 22 ЖК РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:

1) доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям,

2) отсутствует техническая возможность оборудовать указанный доступ к данному помещению,

3) если переводимое помещение является частью жилого помещения,

4) если оно используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,

5) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц,

6) если переводимое жилое помещение расположено не на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми.

Для перевода нежилого помещения в жилое помещение, определено следующее ограничение. Оно должно:

1) соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т. е. не находится в ветхом или аварийном состоянии, а также в них не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);

2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т.д.).

При наличии одного из трех оснований перевод нежилого помещения в жилое не допускается.

В соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденными постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания», а, значит, и для перевода их в категорию жилых, если они являются нежилыми, признаются жилые дома (жилые помещения):

1) находящиеся в ветхом состоянии;

2) находящиеся в аварийном состоянии;

3) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Порядку перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые посвящена ст. 23 ЖК РФ. Полномочия по осуществлению указанного перевода предоставлены органу местного самоуправления, так как именно к компетенции указанных органов в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения (ст. 14 ЖК РФ). Данное положение соответствует ст. 132 Конституции РФ, согласно которой именно органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые собственник переводимого помещения или иное уполномоченное им лицо, действующее по его поручению, оформленному в установленном порядке (далее - заявитель), представляет в орган местного самоуправления, наделенный соответствующими полномочиями, расположенный по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень является исчерпывающим и содержит все необходимые для перевода помещений документы. Поэтому орган местного самоуправления, который осуществляет соответствующий перевод, не вправе требовать представление иных документов, кроме перечисленных ранее.

Факт подачи документов подтверждается выданной органом местного самоуправления распиской в получении документов, где указаны их список и дата их получения.

Орган местного самоуправления, который занимается изменением целевого назначения помещений, должен рассмотреть соответствующее заявление (а также приложенные к нему необходимые документы) и на основании результатов рассмотрения принять решение о переводе или об отказе в переводе заявленного помещения. Срок принятия решения - не более сорока пяти дней со дня подачи заявления и представления документов.

После принятия соответствующего решения по вопросу перевода помещения (о разрешении перевода или отказе в переводе) орган местного самоуправления, обладающий соответствующими полномочиями по переводу помещений должен в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня принятия решения, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, содержащий текст принятого решения. Данный документ является актом, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Собственники иных помещений, примыкающих к переводимому (соседних) также должны быть информированы о принятии указанного решения. Уведомление им направляется органом, осуществляющим перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю вышеуказанного документа.

Документом, в котором содержится принятое решение по вопросу перевода помещения, и который подтверждает окончание перевода помещения, является основанием использования помещения согласно присвоенной ему категории (в качестве жилого или нежилого помещения). Исключение представляет собой ситуация, когда для использования уже переведенного помещения необходимо проведение его переустройства, перепланировки, выполнение иных работ.

Если возникает необходимость проведения собственником переводимого помещения его переустройства, перепланировки, иных работ в целях обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения, принятое органом местного самоуправления решение должно содержать требование об их проведении, а также их перечень. Указанное решения является основанием для их проведения.

Для выполнения переустройства, перепланировки, иных работ необходимы:

1) проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке. Он должен представляться заявителем при первоначальной подаче документов в орган местного самоуправления для принятия соответствующего решения и входит в перечень обязательных документов;

2) перечень работ, указанных в документе, содержащем решение органа местного самоуправления.

По окончании работ по перепланировке, переустройству, иных ремонтных работ составляется акт приемочной комиссии, которая формируется органом, осуществляющим перевод помещений (орган местного самоуправления).

Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266. Подписанием указанного документа подтверждается факт завершения указанных работ. Данный документ подтверждает окончание процесса перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

В ЖК РФ предусмотрены как случаи принятия решения, согласовывающего перевод помещения из одной категории в другую, так и основания для отказа уполномоченного органа местного самоуправления в переводе.

В ст. 22 ЖК РФ перечислены условия, при нарушении которых перевод не допускается (они рассмотрены ранее).

В ст. 24 ЖК РФ также предусмотрены основания для отказа в переводе. Данный перечень является исчерпывающим.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) если заявитель не представил документы из перечня обязательных документов (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ);

2) указанные документы представлены в ненадлежащий орган;

3) если заявителем не соблюдены условия и требования ст. 22 ЖК РФ (здесь перечислены условия, при нарушении которых перевод не допускается) являющиеся основаниями для соответствующего перевода помещения;

4) наличия несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

В указанном решении, содержащем отказ в переводе, обязательно должны содержаться основания отказа, а также ссылка на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. В срок не позднее трех дней с момента принятия решения об отказе в переводе помещения, оно выдается или направляется заявителю. Указанное решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке с соблюдением процессуального законодательства (в зависимости от того, является собственником переводимого помещения физическое или юридическое лицо в порядке, предусмотренном Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (далее - АПК РФ) (с изм. и доп. от 31 марта 2005 г.) или Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (далее - ГПК РФ) (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.).