Справочник строителя | Правовые аспекты
ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ ПО ДОГОВОРАМ, ПРИМЕНЯЕМЫМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ ПО ДОГОВОРАМ, ПРИМЕНЯЕМЫМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПОСРЕДСТВОМ УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ И ПЕРЕВОДА ДОЛГА
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строятся на основании договора участия в долевом строительстве. Именно по нему у участников долевого строительства возникают права собственности на объекты долевого строительства, здесь также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Правоотношения сторон, возникающие при подписании договора об участии в долевом строительстве и уступке права требования, возникшего по договору долевого участия в строительстве, регулируются Законом об участии в долевом строительстве и гражданским законодательством РФ.
Застройщиком по договору об участии в долевом строительстве выступают:
1) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы;
2) индивидуальный предприниматель.
Указанные лица должны иметь в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Указанный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Для перехода прав требования (имущественных прав) на объект недвижимости необходимо заключение между участником договора об участии в долевом строительстве (в настоящем случае он является еще и первоначальным кредитором) и лица, которое принимает указанное право (новый кредитор) договора уступки права требования. При этом первоначальный кредитор должен быть собственником имущественных прав на строящуюся недвижимость.
Само обязательство по строительству и передаче объекта недвижимости содержится в изначальном договоре об участии в долевом строительстве, и оно не меняется.
В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
К форме договора уступки права законодательство предъявляет определенные требования.
Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Как уже было указано ранее, договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации. Поэтому и договор уступки прав требования по нему согласно ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором. Порядок регистрации предусмотрен Законом о государственной регистрации.
Необходимо обратить внимание на то требование законодателя, которое установлено в отношении лиц, на которых положение о регистрации распространяется.
В соответствии со ст. 27 Законом об участии в долевом строительстве действие указанного Закона и соответственно требований по регистрации как договора об участии в долевом строительстве, так и договора уступки права требования распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона.
На основании ст. 25.1. п. 3 Законом о государственной регистрации запись об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.
В соответствии со ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Порядок указанных действий установлен ГК РФ, а именно гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве».
Параграф 1 указанной главы регулирует переход прав кредитора к другому лицу. Положения ст. 383 ГК РФ соответствуют требованиям, изложенным в ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в данном случае - договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. То есть для того, чтобы первоначальный кредитор был вправе передать свое право требования (имущественные права) объекта недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо, чтобы оно имелось у передающей стороны (первоначального кредитора) и в обязательном порядке должно быть оплачено им в полном объеме застройщику.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника (в настоящем случае, застройщика объекта недвижимости), если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из положений п. 3 ст. 382 новый кредитор должен уведомить должника (застройщика) о состоявшейся уступке права требования. Так как в том случае, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, именно новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. То есть, если неуведомленный надлежащим способом должник (застройщик) осуществит выполнение обязательства (предоставит объект недвижимости) предыдущему кредитору по причине отсутствия у должника сведений о состоявшейся переуступке права на недвижимость, данное исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Таким образом, должник после совершенной участником строительства переуступки является лицом, которое при условии полной оплаты ему уступаемого требования должен предоставить участнику строительства или в случае надлежащего уведомления со стороны участника строительства иному, указанному участником лицу обязательство по предоставлению объекта недвижимости.
Статья 384 ГК РФ определяет объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Новый кредитор, которому в соответствии с договором уступили право требования от должника, должен предоставить последнему доказательства своих прав в новом качестве. Статья 385 ГК РФ предоставляет должнику право не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В качестве доказательств выступают подлинники, оригиналы документов, удостоверяющих право требования. Первоначальный кредитор, уступивший требование, обязан передать именно их, а не заверенные копии, новому кредитору, а также сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Именно на основании договора об участии в долевом строительстве орган, осуществляющий государственную регистрацию, будет регистрировать право собственности на объект недвижимости после сдачи его в эксплуатацию.
В том случае, если должник имел возражения в отношении первоначального кредитора (например, отсутствие оплаты, недействительность требования и иные), он вправе выдвигать против требования нового кредитора те же возражения, которые он имел к первоначальному кредитору к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
То есть по договору уступки права требования фактически происходит замена стороны в обязательстве, и отношения сторон, которые строились на основании договора об участии в долевом строительстве между первоначальным кредитом и застройщиком, будут строится на тех же условиях, но уже между новым кредитором и тем же застройщиком.
В п. 2 ст. 17 Закон об участии в долевом строительстве определен период, когда допускаются заключение и регистрация договора уступки, права требования.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора (напоминаю, что мы говорим только о тех застройщиках, которые получили разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г. и зарегистрировали первоначальный договор об участии в долевом строительстве) до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве именно на основании указанного документа (передаточного акта) осуществляются передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства. С момента его подписания сторонами обязательства застройщика считаются исполненными на основании ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве.
Гражданское законодательство допускает возможность перехода прав кредитора к другому лицу в силу закона. Это возможно на основании закона и при наступлении указанных в нем обстоятельств:
1) в результате универсального правопреемства в правах кредитора (при переходе всех прав от кредитора к его правопреемнику - смерть гражданина, реорганизация юридического лица);
2) по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом (при разделе имущества супругов);
3) вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству (на основании ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по соответствующему обязательству);
4) при суброгации (переходе) к страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая (согласно ст. 965 ГК РФ);
5) в других случаях, предусмотренных законом, так как данный перечень не является исчерпывающим.
Первоначальный кредитор, уступающий свои права на строящуюся недвижимость, обязан передать новому кредитору действительное требование, подтвержденное необходимыми документами. То есть имущественные права должны быть реальными и исполнимыми, они должны существовать на момент подписания договора уступки права требования.
Если первоначальный кредитор не выполнил данное требование законодательства (например, уступил указанное право не один раз и во втором случае при подписании договора уступки указанным правом уже не обладал), то подлежит применению ст. 390 ГК РФ, содержащая нормы ответственности кредитора, уступившего требование. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования.
При этом он не отвечает перед новым кредитором за неисполнение этого требования должником. То есть, если застройщик не выполнил обязательства по своевременному строительству или по передаче объекта недвижимости новому кредитору, первоначальный участник строительства (при условии что он уступил действительное, реально существующее требование), ответственности за это не несет, а какие-либо требования по отношению к нему новый кредитор предъявлять не вправе.
Таким образом, вторая часть указанной статьи ограничивает ответственность первоначального кредитора в части, касающейся неисполнения этого требования должником. Исключение составляет случай, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Иными словами, при уступке права требования происходит передача от первоначального кредитора к новому кредитору определенного риска по исполнению должником своих обязательств и по возможности реализации кредитором своего права на получение от застройщика объекта недвижимости.
В п. 8 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 г. (оно было принято до вступления в действие Закона об участии в долевом строительстве), признается неоднозначной практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация - сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома - заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли). Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы.
По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.
При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ «О защите прав потребителей».
Специфика таких договоров заключается в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора (квартиры) не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ «О защите прав потребителей», представляется правильной.
В обобщение всего сказанного ранее необходимо подвести некоторые итоги.
1. Договор уступки права требования подлежит регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию, при условии, что первоначальный договор об участии в долевом строительстве был также зарегистрирован.
2. По договору уступки, возможно, передать имущественные права на квартиру при условии, что они принадлежат участнику строительства (т. е. оплачены им в полном объеме).
3. Первоначальный кредитор не несет ответственности за неисполнение должником своих обязательств по договору при условии, что по договору уступки было передано действительное требование, за исключением случаев, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Вернуться к списку
|
Распечатать
|
