Справочник строителя | Строительство на территории г.Москва

Оценка земли в Москве.

По недавним исследованиям специализированных агентств, Москва вошла в число самых дорогих городов на земле. Крайне высокие цены на энергоносители, державшиеся последние пять лет, привели к большому притоку капитала в нашу страну. Естественно, что этот капитал повсюду стал искать инвестиционные возможности, и московская недвижимость оказалась весьма подходящим инструментом для этого. Из-за давления инвестиционных денег со всей страны, цены на недвижимость вообще и на землю в частности в Москве и Московской области выросли в разы. Но даже резко выросшие цены не смогли удержать растущий спрос, и в настоящее время Москва столкнулась с дефицитом свободной земли. При этом даже идущий процесс переноса промышленных предприятий из центра за пределы МКАД не может полностью компенсировать недостаток свободной земли в городе.

В условиях такого дефицита собственники свободных земельных участков, перед которыми стоит задача их коммерческого освоения, должны очень ответственно подходить к решению о том, как развивать свой участок – строить ли на нем административное, офисное или жилое здание, гостиницу, торговый центр или автостоянку. В такой ситуации объективные данные для принятия обоснованного решения может дать профессиональная оценка земли. В Москве целесообразность проведения такой консультации с независимым оценщиком перед началом освоения земельного участка особенно оправдана, поскольку при московских ценах на недвижимость любая ошибка будет стоить очень дорого.

Смысл оценки при выборе варианта застройки земельного участка заключается в следующем. Сначала независимый оценщик последовательно определяет стоимость совокупного объекта недвижимости по всем вариантам застройки участка рассматриваются только физически и финансово возможные, юридически разрешенные варианты). Затем из рассчитанной стоимости совокупного объекта недвижимости выделяется доля стоимости, приходящаяся на землю. Тот вариант использования земельного участка, при котором стоимость земли будет максимальной, является наилучшим его использованием с точки зрения инвестора.

Особенностью оценки земли в Москве является то, что преимущественным способом оформления земельных прав городе является аренда, а не собственность. Еще в начале проведения масштабных рыночных реформ, городские власти решили, что земля в Москве преимущественно будет принадлежать городу, а коммерческое освоение земельных участков будет проводиться путем сдачи земли в аренду заинтересованным инвесторам. И хотя в последнее время в Москве стало больше появляться участков земли, переданных в собственность частных лиц, аренда до сих пор является преобладающей формой землепользования в городе. Соответственно, московским оценщикам при оценке земельных участков приходится гораздо чаще оценивать право аренды, чем право собственности.

Постепенно участники земельных отношений привыкли работать на условиях аренды и сейчас право аренды земельного участка в Москве – весьма ликвидный актив, его можно продать, заложить в банк или внести в уставный капитал предприятия. Соответственно, для этих же целей землю можно и оценить. Конечно, эти действия можно произвести только в том случае, если они не противоречат условиям договора аренды на данный земельный участок.

Когда инвестор заключает с городом договор аренды земельного участка, его обязывают уплатить единовременно определенную сумму, которая называется «оплата за право заключения договора аренды». Размер этой оплаты регулируется постановлениями правительства Москвы и зависит от различных параметров земельного участка – территориальной зоны, общей площади, характера использования, плотности планируемой застройки, удаленности от станции метро, выхода границ участка на автомагистраль и т.п. На основании этих параметров по утвержденной формуле рассчитывается оплата за право заключения договора аренды земельного участка. При оценке следует понимать, что такой расчет показывает только нормативную, а не рыночную стоимость права аренды земли. Рыночная стоимость права аренды земли в Москве, как правило, отличатся от нормативной в большую сторону.

Материал предоставлен оценочной компанией "Старт-Альянс" – ведущей компанией, оказывающей услуги по оценке стоимости недвижимости в Москве. Телефон для справок: +7-495-7268674.

обсудить на форуме

объявления: стройка и ремонт

Поделитесь ссылкой в социальных сетях