Строительный форум

В каком доме жить будем?


               Вопрос не праздный, с одной стороны, а с другой издевательский для большинства россиян.  Положение с жильём в России не выправляется, а ухудшается, так как хоть и строим, но строим очень мало и строим для людей с деньгами и проживающих в больших городах.
               Единого и системного порядка в этом злободневном вопросе мало, хотя есть государственные структуры и чиновники, отвечающие за решение этой проблемы.  Вот свежая информация от АиФ: «На начало 2010 года 2,82 млн. российских семей официально числились нуждающимися в жилье. За год 244 тыс. семей получили или улучшили свои жилищные условия, но львиную долю из них, 82,1 тысячу составили семьи участников Великой Отечественной войны.» Такими темпами потребуется 12 лет на уже нуждающихся, а сколько прибудет новых за это время. Жилой фонд России стареет стремительно, так как период основной стройки закончился в 80х. О моральном старении жилья и не говорим, что смеяться, когда плакать хочется. А это миллионы семей из малых городов, рабочих поселков, сельских населенных пунктов,  пригородов  и т.д. Совершенно ясно, что сегодняшнее состояние этих территорий никак не относится к понятию очага социального развития, а больше как к базе для дальнейшей  деградации и увеличению разрыва в сравнении с городскими  условиями проживания. Население этих зон по своим доходам не в состоянии, при действующих ценах, улучшать свои жилищные условия путем приобретения жилья в собственность, а муниципалитеты не располагают соответствующими средствами для активного муниципального строительства.  Построенное жильё, в последние годы развитого социализма, отличается своей анти экономичностью, так как было ориентировано на дешевые энергоносители и толщину стен имело минимальную, экономика была экономной, но с другой стороны.  Все последующие годы эта практика продолжается и затраты на энергоэффективность перекладываются на будущих жильцов. Это они потом будут ругать родное государство за высокие тарифы на услуги ЖКХ и жить в домах, не отвечающих элементарным требованиям по теплосбережению.  Но это только один куплет этой песни. 
                 Весь мир переселяется в индивидуальное жильё, расположенное на земле. Благо с землёй в России проблем нет, есть проблемы с её освоением. Что такое гражданин без жилья, это проблема государства, так как он, как правило, без семьи и без детей, а бывает ещё и семьёй и с детьми, что намного хуже и для страны и для её таких граждан. Тема не забыта властями и постоянно употребляется в период выборных компаний, но проходят компании и заканчивается интерес к обеспечению граждан достойным жильём. Хотя сегодня это уже не проблема отдельных людей, а государственная, политическая, головная боль. Для разработки стратегии прежде всего необходимо определиться с переходом на инновационные технологии строительства и главное - на создание инновационной отрасли малой стройиндустрии, на базе  которой появится реальная возможность не только закрыть потребность в материалах и изделиях для жилищного строительства, но и обеспечить возведение полного набора градосоставляющих объектов и объектов обеспечивающих высококомфортные условия проживания на рассматриваемой территории.   Больше того, она может стать локомотивом для экономик регионального уровня и повести за собой малые и средние предприятия, а значит и людей, работающих на них и тех, кто будет пользоваться их услугами. Конечно, за одной проблемой встанет другая, более масштабная и сложнее по способу её решения - платёжеспособность населения. Да, здесь в лобовую атаку не пойдёшь, здесь нужны комплексные мероприятия.
Надо делить большую, сложную проблему на меньшие и решать их по мере поступления.
1.    Выделение бесплатной земли под ИЖС.
2.    Провести коммуникации на выделенных участках.
3.    Определиться с индустриализацией и технологий строительства.
4.    Решить вопрос обеспечения стройматериалами.
5.    Построить и запустить в работу тысячи ДСК.
6.    Законодательно стимулировать застройщика.
7.    Вернуть государственный контроль за качественными характеристиками новостроек.
8.    Организовать финансирование и построить «социальное жильё».

          Выделение земельных участков под ИЖС должно стать процедурой прозрачной, системной и стимулирующей для застройщика.
Необходимо вернуться к системе общинного порядка решения жилищного вопроса. На любом массиве под ИЖС должна быть создана кооперация, на условиях взаимопомощи. Именно община с выбранным органом управления лучше разберётся со средствами для проведения коммуникаций и дорог, со строительством необходимой инфраструктуры. С общиной сложнее манипулировать чиновникам и обслуживающим организациям. Основой для подобного образования смог бы стать Федеральный Закон 215 – ФЗ о «Жилищных накопительных кооперативах».
           Сегодня нет недостатка в предложениях на строительном рынке и все они зазывают прекрасными качественными характеристиками и низкими ценами жилья. Вот только действительно качественного товара за этими предложениями мало. Однако экономика и действительность сегодня таковы, что традиционных технологий, так любимых на российских просторах сегодня уже нет. Кирпич и бетон, если строить с соблюдением всех требований по теплосбережению, материал дорогой и цена, которого ещё не дошла до конечной отметки. Мировой опыт и экономическая действительность говорят в пользу альтернативных технологий. Пока на этом рынке предложений больше, чем качества. Безусловно, есть и достойные предложения, но отсутствие Государственного контроля за технологиями, превращает процедуру выбора, из всего набора, в известную игру - «русская рулетка».  Пока же можно уверенно говорить о том, что западные технологии домостроения в России мало известны. Мировая практика  прошла длительный путь отработки технологий малоэтажного строительства. Но при этом, таких объемов  и такого многообразия климатических, инженерно-геологических и сейсмических условий строительства, какие предстоит осуществить в России, ни в одной  стране Европы и на других континентах, кроме Северной Америки, в практике малоэтажного строительства не встречалось. Поэтому все наше внимание было уделено опыту североамериканского строительства, где удалось на всей территории  последовательно внедрить единую технологию малоэтажного строительства для всего набора сооружений от жилых зданий до малых производственных объектов. Принятая технология “опутала” весь континент. Основные архитектурные, строительные решения по зданиям  включены в каталоги жилищного малоэтажного строительства. В 2007 году по этой технологии построено более 1,5 млн. квартир и домов или более 150 млн. кв.м. При этом не построено ни одного крупного предприятия стройиндустрии типа привычных для России домостроительных комбинатов. Все малоэтажное строительство базируется на современных, оснащенных по последнему слову техники, автоматизированных малых предприятиях стоимостью 3-5 млн.дол. каждое, определенный базовый набор которых позволяет закрыть потребности строителей в границах каждой рассматриваемой территории в материалах и изделиях  для возведения  более 200 тыс.кв.м./год. Однако для российских специалистов создание отечественной индустрии домостроения, с учётом всего мирового опыта и адаптированной под Россию, задача не очень сложная. Надо вспомнить, что сама идея создание домокомплектов в цехе и последующая сборка дома на месте проживания, изобретение чисто русское и практиковалась ещё при Иване Грозном, да и целый город Свияжск построен в то же время по этой технологии. («Заводское домостроение»  Н.А. Морозов, Москва, 1948г.)
То, что будущее в индустриализации домостроения, оспаривать никто не будет, это факт очевидный. Остаётся сформировать основные технологические параметры, разработать и внедрить обязательные СНиПы для новых производств и можно переходить к объявлению государственной политики в этом процессе. Картошку тоже не сразу признали и без системной государственной политики, не обошлось.  Одновременно следует отметить, что сложившаяся на рынке жилья стоимость строительства  привела к тому, что  индивидуальное жилье, которое инвестируется  гражданами, возводятся  без стандартных удобств и ни в коей мере не отвечают современным требованиям к комфортности проживания. Таким путем изменить лицо России невозможно. Любая застройка должна быть обеспечена холодной и горячей водой, бытовой и ливневой  канализацией, индивидуальными установками отопления и горячего водоснабжения, газом, системой пожаротушения с пожарным водоводом, электропитанием, спутниковыми системами TВ и связи, подъездной дорогой круглогодичного пользования. В отдельных регионах обязательна система кондиционирования. 
Разные  аргументы, выдвигаемые против внедрения в российскую строительную практику современных технологий и материалов, являются, как правило, плохо поставленной дымовой завесой. Она наводится чтобы скрыть от глаз неискушенных потребителей действительное положение дел - хищническую эксплуатацию лесного фонда, низкое качество древесины и некоторых других строительных материалов, монополизм производителей (особенно на региональных и местных рынках), конкурентную борьбу.  Ссылки на русский менталитет - не более, чем поклонение Ивану-дураку, валяющемуся на русской печи.

По данным национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), более 70 процентов «малоэтажек» в мире строится с использованием быстровозводимых технологий. «Prefabricated technologies – единственная логика массового строительства жилья, – уверен директор департамента корпоративного развития НАМИКС Виталий Вдовин. – Они позволяют достичь стоимости квадратного метра жилья «под ключ» в диапазоне 19–30 тысяч рублей. Таким образом, они полностью подходят для реализации госпрограмм обеспечения жильем социальных категорий граждан и легко вписываются в существующий рыночный спрос».

«Жилье является отправной точкой человеческих достижений. Каждое утро человек просыпается обновленным и способным к свершениям, эффективность которых прямо зависит от условий, в которых человек отдыхал. Жилье было и будет всегда основным условием предпринимательской и политической культуры, основой культуры страны. Жилье может и должно стать первоосновой политики и практики строящейся российской цивилизации, опирающейся на богатейшие традиции и великие победы».
(Из аналитической работы «К Доктрине жизнеобустройства среднего класса России», подготовленной Экспертным Советом при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике; работа была представлена на выездном заседании Общественной палаты РФ в июне 2008 г.).                               
Какой он, идеал дома?  Мы очень инертны в своих привязанностях и стараемся не менять и не
искать нового там, где можно обойтись старым и проверенным. Особенно это наглядно в подборе вариантов жилья. Традиционные жилища с каменными стенами и железобетонными перекрытиями преобладают в мечтах потенциальных домовладельцев. На дворе 21 век, а приоритеты остались 16 или 17 веков. Главный показатель -  прочность, а что является мерилом прочности? Землетрясение в 5-6 баллов разрушит, а иногда и похоронит под плитами владельцев каменного сооружения, а вот модульный дом, построенный на заводе, будет стоять и при 10 бальном землетрясении.
Ещё в 20м веке появилась такая категория оценки зданий, как моральная старость.
Если раньше дом строили на века и он, отстояв 100 и более лет, мог использоваться по назначению, то сегодня уже через 15-20 лет жильё имеет ряд недостатков, которые вызваны отсутствием новых технологических решений, появившихся недавно. Дом без удобств, без кафельной плитки, без тёплых полов, кондиционера уже морально старый, хоть и годен для проживания. Категории морального старения жилья стремительно добавляются и молодые люди уже не рассматривают дом как вековое гнездо, это место проживание сегодня и оно должно соответствовать требованиям сегодняшнего дня. Ещё недавно автомобиль в семье, купленный два-три десятилетия назад и продолжавший исправно трудиться не удивлял, а сегодня это уже редкость. Заводское домостроение и конвейерная сборка жилья доведут сознание человека до похожего эффекта и обеспечив каждую семью жильём, переведут спрос на жильё в разряд выбора его качества.

Требования к качеству жилья будут стремительно расти, в соответствии с ростом требований человека к комфорту, появлению новых материалов, технологий и экономической составляющей в этом вопросе.
Этот спрос и соответствующий уровень комфорта может обеспечить только заводское домостроение, так как выполнить многие технологические процессы на должном уровне с применением современных материалов в условиях строительной площадки не представляется возможным и наоборот в условиях цеха, под контролем ИТР и с помощью заводского оборудования эти вопросы решаются элементарно.

Скорость строительства – немаловажный фактор в определении
приоритета в выборе способа строительства. Традиционное строительство, растянутое иногда и на годы, не конкурент заводскому домостроению, которое может обеспечить изготовление дома в считанные дни.  Производительность рабочих на площадке несоизмеримо ниже, чем у тех, кто работает в цехе на конкретной операции в общей конвейерной линии. Ответственность у рабочего на заводе, за выполняемую работу, несравненно выше, чем у случайного строителя подрядной бригады на площадке.

Экономичность строительства и стоимость жилья также не в пользу
традиционного строительства, так как комплектующие для изготовления домов в заводских условиях закупаются у производителей по оптовым ценам, минуя торговые сети. Производительность труда рабочего на заводе намного выше и работает он в комфортных условиях цеха. Отсутствует на заводе и такая статья расходов как порча и хищение стройматериалов. Но народ, в основной своей массе, не готов к выбору экономики строительства, так как дезориентирован различными рекламными проспектами и предложениями сезонных бригад. Попав на удочку дешевых предложений и переплачивая за строительство в 1,5 – 2 раза, застройщик так и остаётся в «недострое» на долгие годы. В России так и не сформировался рынок предложений по малоэтажному строительству на её огромных пространствах, он так и пребывает в «диком» состоянии, в угоду разным сезонным бригадам. Отсутствие культуры договорных отношений, не избалованность гарантийными обязательствами подрядчика, строительство без конкретных технологических и проектных решений, отсутствие смет по переделам работ ставит потенциального застройщика в ряд потенциальных жертв, а само сооружение в улицу «шедевров» современного зодчества.  Желание построить по минимуму затрат играло  и играет с застройщиками злые шутки. «Самострой» - отдельная тема, которая представляется как вариант наиболее экономичного и качественного решения строительства жилья. Экономика в этом виде строительства вещь очень сомнительная, да и качество не выдерживает критики. Застройщики, тратя на строительство годы, не всегда объективно оценивают затраты, особенно косвенную её часть. А кто же будет критиковать себя любимого за постройку своего дома? Вот и бытует мнение, что себе лучше строить самому. Строить с помощью подрядчика ещё опаснее. Традиционный вопрос: «сколько стоит квадратный метр жилья вашего строительства», сразу ставит застройщика в позицию потенциальной жертвы, остаётся прорабу правильно составить предложение и всё, клиент попался.
Но все эти проблемы родились не на пустом месте, а из-за отсутствия достаточной информации, из-за того, что застройщик предоставлен сам себе. Нужна просветительская работа, нужна система подготовки потенциального застройщика. Почему не налажена эта работа в России? Ответ очевиден.


Председатель совета директоров ГП «Кубанский модульный дом»       Бондаренко В.И.